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金吾財訊 | 廣發證券發研報指，華潤萬象生活(01209)商業航道預計25-27年收入同比分別+12%、+11%、+11%，主要是購物中心拉動，預計25-27年購物中心零售額增長同比+23%、+17%、+14%(25同店雙位數增長)。物業航道預計25-27年收入分別同比+1%、+3%、+3%，25年社區空間增速承壓，城市空間板塊或延續上半年雙位數增長的趨勢。業績預測：預計25年核心凈利潤39億元。購物中心收入高增長疊加盈利改善，帶動整體毛利率上升，疊加費用率下降，預計25年核心凈利潤率21.7%，同比提升1.1pct，26-27年隨著購物中心占比的提升，核心凈利潤率還將上升至22.6%、23.5%。預計25-27年公司整體核心凈利潤39、43、48億元，同比分別+11.4%、+11.1%、+10.7%。如果25-26年維持100%派息率，26年派息對應當前市值股息率為5.0%。未來五年，將是公司商業發展的重要窗口期，兼顧規模化與高質量。規模化在于新拓展與輕資產外拓并重；高質量在于大客流、大會員戰略，占有私域流量并完成變現。合理價值方面，公司過去3年PE均值為24.4x，基于26年核心凈利潤，給予公司PE=23X，對應合理價值為998億元人民幣，參考匯率(港幣兌人民幣0.89779)，對應港幣每股合理價值為48.72港元/股，維持“買入”評級。